Война между етажите
Преди години Иван* и Борис са добри приятели, бизнес партньори и съседи в малък триетажен блок близо до центъра на София. В един момент обаче общият им бизнес замира, отношенията им се развалят и всичко това влошава мирния климат в кооперацията. Някои от живущите се разделят на лагери, други пък се самоизолират в опит да избегнат междусъседските кавги. Всяко общо събрание на блока завършва със скандал, до консенсус по важни въпроси обикновено не се стига, а дори и в случаите, в които все пак се взимат решения, те не се изпълняват. Резултатът е ремонтиран наполовина блок, куп неплатени наеми от общи помещения и тягостна атмосфера. Отношенията между повечето от съседите се изчерпват с вяли поздрави при случайна среща на стълбите, а желанието за подобряване на общата жилищната среда съвсем се изпарява.
Подобно е положението в немалко кооперации в София и другите големи градове. И това не е от вчера. Особеностите на характера на българите, заедно с неработещото законодателство в областта на живота в кооперации и липсата на всякакви публични политики по въпроса, превръщат междусъседските отношения в неприятно задължение, което всеки гледа да избегне или най-малкото да претупа възможно най-бързо.
Според Елена, която е бивш контрольор в блока на Иван и Борис, всичко опира до манталитета, културата и гражданското самосъзнание на хората. Тя разказва, че в отношенията между съкооператорите й често се прокрадват завист и недоверие, а най-силният двигател е страхът да не би случайно да се минеш. "Българинът има пагубен индивидуализъм - оправяме се сами в критични ситуации, но не можем да решаваме проблемите на общността", смята тя. Така подът в апартаментите на живущите може и да блести, но щом стане въпрос за почистване на градинката до блока, всички изведнъж се покриват. Най-честото оправдание в такива случаи е "защо аз, а не съседът от долния етаж".
Няма опашка от желаещи и за ролята на домоуправител. "Никой не желае да се занимава с такава неблагодарна работа - все ти си виновен", споделя Мария, която от повече от десет години е касиер на блок в центъра на София и нерядко изпълнява и домоуправителските функции. Тя разказва, че няма проблем със събирането на таксата от два лева на месец от всеки живущ, успява да организира и "бригади" за почистване на двора. Подводният камък за мирното съжителство там обаче е една от живущите, която се е посветила на това да дразни съседите си. Нерядко Мария и съкооператорите й откриват изпраните си и прострени дрехи разпилени (не от вятъра) по двора. Личният им живот се следи стриктно от въпросната съседка, която прекарва времето си, подслушвайки на чуждите врати.
Мария не знае, че според поправките в Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС), които бяха приети през юли след бурни дискусии, но с много малък кворум в парламента, при мнозинство от 75%, собственик, който излага на опасност от пожар или повреди целия блок, или пък системно нарушава правилата на общото събрание, може да бъде изваден от сградата. Не вярва обаче и че това би проработило. "По-добре да я изолираме, не можем да ходим по съдилища - ще ни оборят", смята Мария.
От(правна) точка
Всъщност според юристи текстът с "изваждането" на съкооператор е противоконституционен и нарушава неприкосновеността на частната собственост. И това съвсем не е единственото слабо място на закона. "Този закон в сегашния си вид създава много възможности за корупционни практики, за злоупотреби и грубо нарушава правата на собствениците", обясни Надя Лазарова, която освен адвокат е и член на управителния съвет на Гражданското сдружение срещу корупцията и незаконното строителство. За пример тя дава член 13 от изменения ЗУЕС, който гласи, че "общото събрание се свиква чрез покана, подписана от лицата, които свикват общото събрание, която се поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата не по-късно от 7 дни преди датата на събранието, а в неотложни случаи - не по-късно от 24 часа. Датата и часът задължително се отбелязват върху поканата от лицата, които свикват общото събрание, за което се съставя протокол."
Според Лазарова с този текст се застрашава правото на участие на етажните собственици в общото събрание, което решава въпроси, свързани със собствеността в сградата. Преди поправката законът изискваше поканата за общо събрание да се предава на ръка на всеки собственик срещу обратна разписка (не че това е лесно осъществимо, но поне дава гаранция, че всички са разбрали). Сега е възможно собствениците изобщо да не узнаят, че общо събрание е било проведено, защото поканата може да бъде свалена от мястото, на което е поставена. Но същевременно с това да бъдат задължени да се съобразят с решенията на събранието. Още повече че според поправките кворумът за взимане на важни решения за управление на етажната собственост се намалява от 75 на 50 процента.
"На практика се създава абсурд и се оказва, че по закон не са длъжни да те уведомят лично като собственик, но лично те задължават да плащаш", обяснява Лазарова. Тези промени в закона засягат пряко гражданите, които са внесли дела за неправомерно домоуправление в съда. Ако според предишния закон човек е можел да осъди домоуправителя си за това, че е бил ощетен заради взето без неговото съгласие решение, то сега, "благодарение" на новата процедура по свикване на общи събрания, това става невъзможно.
Адвокат Лазарова разказа и за случаи, в които съседски разправии прерастват в съдебни дела. По думите й те са много и са свързани предимно с нарушаване на процедурата за свикването на събрания, протоколирането на решенията и фалшифицирането на подписи и разходни документи. Най-често срещани обаче са делата, заведени за несъгласие на собствениците в сграда за извършването на преустройства на общите части в нея.
Елена добавя и още един аспект към законовото регламентиране на съседското съжителство - според нея законът е трудно изпълним, защото засяга междучовешки отношения и се основава до голяма степен на доброволно желание. "Отношенията в една голяма кооперация са като отношенията в едно голямо семейство", смята тя.
Не по-далеч от входната врата
Законът за етажната собственост засяга пряко интересите на повече от пет милиона граждани в България, но тези, които са му обърнали внимание, се броят на пръсти. Изследване на Гражданското сдружение за борба с корупцията и незаконното строителство показва, че едва 54% от живущите в София са запознати със закона (виж графиките). В останалите областни градове процентът е още по-нисък – 33%. Според Румен Петров, експерт в областта на колективната психология, основен виновник за тази апатия е липсата на социална политика, която да насърчава солидарност и загриженост между съседите. "Хората са свикнали всичката собственост, за която са отговорни, да е от входната им врата навътре и общото живеене не съществува като идея, а само оцеляването", заяви той. Причина за това според него е слабата традиция на българската култура в развитието на демократични институции на самоуправление, на граждански идентитет и на зачитане на индивидуалните права на всички. Отговорните институции всъщност дори не осъзнават, че качеството на съвместното живеене е област, която може да бъде променяна, изучавана и развивана.
Освен това, докато законът не спре да разглежда управлението на етажната собственост изолирано от останалите процеси в обществото, едва ли би могъл да бъде ефективен. "Не може да се очаква от един гражданин да бъде добър съсед, ако например цял ден има вземане-даване с държавната бюрокрация и бива третиран като втора ръка човек", смята Румен Петров.
Все пак има и положителни примери за мирно и приятно съжителство между съседи. Като например в случая на Марта Николова, която живее със съпруга си и двегодишното си дете в нова кооперация в столичния квартал "Лагера". Тя разказа пред колко уредено може да бъде всичко, когато си съжителстват "предимно интелигентни и отговорни млади хора". "Всичко минава спокойно и цивилизовано. Не сме имали никакви проблеми, даже напротив - събирали сме доброволно пари, за да си облагородим предблоковото пространство", каза тя. Така на стъпалата пред блока се поставят полегати платформи за улеснение на майките с детски колички, слагат се и колчета, за да не паркират автомобили пред входа, а един от съседите сам прави градинка с цветя. Представете си как може да изглежда градът ви, ако повече хора имаха една идея гражданско самосъзнание и чувство за общност. Със сигурност щяхме да живеем в една по-приятна среда.
