Цени почти на дъното
Жилищата продължават да поевтиняват, но много по-бавно
Нагоре-надолу
Източник: www.capital.bg
Годината започна с добра и лоша новина за жилищния пазар. Лошата е, че цените продължават да спадат, добрата – че темпът на намаление вече е значително по-слаб и усещането на пазара е, че дъното вече е близо.
Данните на Националния статистически институт (НСИ) показват, че през първото тримесечие жилищата в страната са поевтинели с 0.4%. Средната пазарна цена за периода януари - март е достигнала 883.9 лв./кв. м срещу 887.6 лв./кв. м в края на 2011 г.
За сравнение - 2011 г. е започнала с 2.3% намаление на цените през първите три месеца. Със същия процент са поевтинели жилищните имоти и в началото на 2010 г. спрямо последните месеци на 2009 г.
Според брокери на имоти слабото понижение, с което започва тази годината, е знак, че жилищният пазар вече е близо до равновесната си точка. Икономическата среда обаче не дава сигнали за потенциален нов ръст на пазара. Поне до края на 2012 г.
В страната
Жилищната статистика показва продължаващ спад на цените в 17 областни града спрямо последната четвърт на 2011 г. Най-силно в сравнение с тогава е намалението в Северозападна България – Враца (4.4%) и Видин (3.2%). В останалите 10 града жилищата отбелязват лек ръст, като най-силен е той в Благоевград (2.8%). София също е сред населените места, където жилищата леко поскъпват за тримесечието – с 0.8%.
В сравнение с година назад обаче спадът на пазара продължава, като спрямо първите три месеца на 2011 г. цените са намалели с 4.3% (виж таблицата). Тогава средната цена на жилищата е била 923.7 лв./кв.м, сочат данните на НСИ. Но темпът и в този случай е по-слаб - в началото на 2011 г.поевтиняването на жилищата е било с 5.6% на годишна база.
По наблюдения на големи агенции за имоти от есента насам спадът в цените на жилищата е символичен.
"Това определено е сигнал, че пазарът е близо до равновесна точка", коментира Младен Митов, анализатор в "Явлена". Според него, ако миналата година при преговори отстъпките от началните оферти са достигали 10-15%, сега повечето имоти вече излизат на пазара на продаваеми стойности. Очакванията на агенцията са намаляването на цените да продължи, но да остане в рамките на 1-2% през 2012 г.
Управителят на GVA Sollers Solutions Добромир Ганев смята отслабващото колебание в цените за знак, че те наближават дъното си. Около него много собственици изтеглят имотите си от продажба и изчакват, но се активизират купувачите, които дълго са отлагали сделките си.
"На теория случващото се би трябвало да означава, че се върви към равновесие между търсене и предлагане. В действителност обаче не е така. На жилищния пазар му тежат много свободни площи, част от които трудно ще намерят купувачи, защото са с лошо качество и вътрешно разпределение", коментира Добромир Ганев.
Според него търсенето на жилища определено се събужда. Икономическата обстановка в страната обаче остава нестабилна – висока безработица, намаляващ износ, наближаващи плащания по външния дълг догодина, слаб растеж... Така най-реалистичното очакване е цените на жилищата да продължат да намаляват, но със значително по-слаб темп от предни години.
Рисковете
Въпреки успокояването на цените жилищният пазар остава подвластен на сериозни рискове – например нарастващият дял на лошите ипотечни заеми. Очакванията на редица банки и икономически анализатори са 2012 г. да е пикова в това отношение.
Данните на БНБ показват, че към февруари лошите и преструктурирани жилищни кредити на домакинствата са достигнали 1.74 млрд. лв., или 19.9% от ипотечните портфейли на банките. Няма точна информация колко от тях са необслужвани, а точно те са най-сериозната заплаха жилищният пазар да бъде залят от предлагане.
Според представители на имотния и финансовия сектор това е малко вероятно по няколко причини. Банките като цяло опитват да преструктурират проблемните заеми и едва като краен вариант прибягват до продажба през частен съдебен изпълнител. Самата процедура е тромава, изисква кешово плащане на имота и в повечето случаи цените са равни, дори по-високи от пазарните. В допълнение често, когато има опасност цената на жилището да спадне под стойността на кредита, банките участват на търговете на съдебните изпълнители чрез свързани дружества и придобиват проблемните имоти. След това ги дават за управление и така печелят време, като избягват принудата да продават при слаб пазар.
В резултат от тези механизми при липса на значими сътресения в икономиката и банковата система прочистването на жилищния пазар от лошите ипотеки се очертава като бавен процес, който ще отнеме години.
Затова и прогнозите за тази година са в посока към стабилизация. И само с малки отклонения в цените и предлагането.
